李小萌：房价开始下降有一种很强烈的声音说，这是房地产市场价格理性回归的开始，现在这些所谓的救市政策出来之后，是不是阻碍了理性回归的道路呢？ 

　　董藩：关于房价的问题，我们普通老百姓来讲存在一系列错误的认识，比如说该不该买房子的问题，房地产市场跟别的市场是不同的，在这个市场上的确只有一部分人能进来，一般来说低端的家庭，收入比较低的这种人群很难进入这个市场，全世界发展的规律都证明，想让人人都买得起房子这是做不到的，即使美国最发达的国家，它住房私有化率在68%左右，它还有百分之三十多是没有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的价格又恰恰是跟GDP增长速度基本是吻合，我们根据经验数据算，它一般要高于GDP增长速度，那就是必须10%以上，这个时候会发现它和低收入家庭可能距离越来越远，他们靠谁？靠政府的保障来帮助他们。这里头就产生了一个问题，价值所谓的理性回归，他们就能买得起吗？可能会有一部分人接近这个购买力，还是有很多人买不起，价格多高是合理呢？从来没有规定说这个房子必须卖给张三，或者卖给李四，因为在市场上，理论上来说他只认货币，不认人，只要有人买得起他就是合理的。 

　　李小萌：只要有人买得起就是合理的。 

　　肖耿：我觉得实际上如果做得好，是有办法使这个房价相对来讲降下来的。 

　　李小萌：您同意董先生这个观点吗，只要有人买得起，价格就是合理的。 

　　肖耿：也不一定，因为如果这个市场非常没有效率的话，实际上那个价格是不合理的，如果你有一些政策可以使得这个房价下降，而且不影响投入，我觉得那个就是不合理的，也就是说政府垄断、政府的政策不对，使得房价很高，你说那个合理吗？ 

　　董藩：这个房地产市场上，因为商品房的供应还是市场化的。 

　　肖耿：但是我觉得还是有很多问题的，比如说政府对容积率的规定，有一些比较廉价房，政府应该允许楼层高一点，土地的使用就少一点，这些房子平均每平方米实际上所需要的代价就小很多，很快就可以使这个房价降下来，香港就是这么做的。我觉得政府可以在这个效率方面动脑筋，我觉得刚才董先生讲的就是说，不是每个人都买得起房，这是对的，但是应该每个人都可以住一个比较合理的房子，主要是效率问题。 

　　李小萌：明白您的观点了，董先生，不好意思打断您了，您刚才讲的是理性回归的问题，究竟存不存在？ 

　　董藩：事实上我们所认为，我们认为的那些泡沫有一些是合理的需求导致的，我们也不要简单跟外国比，因为有很多指标是不能比的，因为外国很典型的一点，我们的农村的房子是不在我们的房价范围内的，没有把它计算在房价当中，但是国外从来不存在农村和城市的差别，如果把我们农村的房子也算在我们商品房市场来讲，就把现在的价格拦腰砍断了，高吗？可能就不高了。 

　　李小萌：如果说这个房价现在的趋势并不是一个理性回归，降的过程本身是不是非理性呢？ 

　　董藩：这个降是前期宏观调控这种作用的影响，以及后来发生了一系列这种特殊的意外的因素，共同影响的这种结果，过去的房价市场我认为肯定是有它的道理，我们不能简单地说投机等等，投机发生在什么情况？只有供求紧张，房价上涨的时候它才跟进，它本身它是个依附于这种大的增长势头的。 

　　李小萌：董先生想没想过您今天的一些观点可能会得罪不少人，特别是准备买房子的一些人，他们会生你的气。 

　　董藩：我从来都是得罪人的，为什么？我们过去经常说真理往往掌握在少数人手里，我今天说这个不是说我一定是掌握了真理，我是说什么呢？我们普通老百姓的很多想法实际上离经济规律，离科学还比较远，看到了大家，大家看到了往往都是表象。另外从老百姓角度来讲，大家可能更多的是考虑个人，但是一个全社会来讲，一个国家来讲，仅仅考虑个人是不行的。 

　　李小萌：作为一个普通人，我虽然对经济规律不是很熟，但是我知道我需要一套房，这个时候你让我想，你要有公共意识，房价如果跌下来，很多人会失业，我觉得好吧，那房子就贵吧，这个时候要求一个普通购房者这样，要求有点高。 

　　肖耿：我觉得对于所有的购房者来讲他都是希望能买得起房子，首先，买了房子以后，他又希望自己的房价越高越好，所以这里面你必须要有一个区分，就是说对于你有足够的收入的话，你首先要满足你基本的需求，满足了之后，你把房地产作为一个投资，作为一个资产，这个时候跟你作为一个基本的需求不太一样，我觉得政府对于这个基本的需求，它是有所作为，应该是可以由所作为的，对于作为资产，作为投资，也是可以做到的，比如说如果老百姓想买第二套房，这个时候他可能会去买一些比较好的，地点、位置各方面有投资价值的，他如果只是为了没地方住，一定要找个地方住，临时住一住，政府可能盖一些廉租房，地点什么地方比较远什么东西，只要有公共交通，那也是可以过得去的。所以我觉得最重要的是房地产市场的健康，比较有效率的发展，不是简单的房价越高越好，房价越低越好，因为老百姓里面有各种不同的需求，所以是比较复杂的。 

　　李小萌：其实对我们今天这个话题有两种表述方式，一种是说政府出手挽救楼市，还有一个政府出台政策支持百姓购房，这两种说法其实里边存在了三个方面的利益，就像我们这个图板表示出的，宏观经济、百姓利益还有房地产行业整个，我首先想问它的一个理想状态，这三者关系是怎么样的？其次要问的是目前暂时出现的问题是什么？ 

　　肖耿：我是觉得它比较理想的方式就是说宏观经济比较稳定，然后导致了老百姓的收入，特别是货币收入不断增长，这样对房地产市场的需求非常旺，然后政府对土地的供给也不是限制，因为如果限制得太多，它就出现很大的泡沫，泡沫破灭就比较麻烦了，所以从宏观经济稳定到收入增长房地产市场健康发展，但现在的问题就是说，实际上出现什么问题？就是宏观经济有一段时间可能是太松了，结果导致了一定的泡沫，泡沫一破灭，老百姓的收入就一下子好像掉下来了，因为房地产市场也好像遇到了危机，我们现在就处于这么一个微妙的状况，就是三个之间的关系都遇到问题了。 

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